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Comment déterminer le prix de vente d'un appartement ?

L'estimation de la valeur immobilière d'un bien immobilier est une étape essentielle à la réussite de la vente. Il s'agit de trouver le bon prix, c'est-à-dire celui qui convient à la fois au vendeur et à l'acheteur, et qui vous permet de vendre votre maison ou votre appartement dans un délai raisonnable. Voici quelques conseils pour tirer le meilleur parti de cette estimation immobilière.

Fixer son prix de vente : les pièges à éviter

Estimer le prix d'un bien immobilier est une étape difficile, surtout du point de vue du vendeur, qui peut parfois le surestimer. Deux pièges doivent être évités :

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  • Piège 1 : Fixez le prix d'un appartement ou d'une maison en fonction de son prochain achat. La surestimation d'un bien immobilier réduira considérablement le nombre de visiteurs. En effet, en plus d'être hors marché, le bien n'apparaîtra pas dans les résultats de recherche des acheteurs susceptibles d'être intéressés, car le prix dépassera le budget maximum qu'ils se sont fixé. Le good restera sur le marché plus longtemps, ce qui fera baisser son prix.
  • Piège #2 : laissez-vous influencer par le paramètre affectif. En effet, chaque appartement ou maison est généralement décoré et aménagé selon les goûts des personnes qui y vivent. Cela ne signifie pas que la décoration plaira aux futurs acheteurs. N'oublions pas non plus que les acheteurs partent d'une page blanche. En d'autres termes, ils n'ont pas de lien émotionnel avec le bien qu'ils visitent.

Ainsi, un prix trop élevé aura tendance à chasser l'acheteur s'il n'est pas en mesure d'être justifié, de même qu'un prix trop bas, ce qui l'amènera à soupçonner la présence de vices cachés ou de défauts.

Alors comment fixer un prix réaliste, en adéquation avec le marché immobilier local, et qui saura satisfaire vendeur et acheteur ?

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Critères à prendre en compte lors de l'estimation du prix de vente d'un bien immobilier

« Le bon prix est celui qui est justifié. » Plusieurs éléments doivent être pris en compte pour fixer un prix de vente objectif et équitable, tant pour le vendeur que pour l'acheteur.

  • L'adresse du bien et l'attractivité générale de la commune ou du district  : présence d'infrastructures modernes, ville bien desservie et connectée au reste du territoire, quantité d'offres d'emploi, présence de services sociaux, médicaux, culturels, de qualité et de réputation établissements d'enseignement, sécurité, tourisme...
  • Commodités  : y a-t-il des transports, des écoles, des services publics, des magasins, des hôpitaux, à proximité de la propriété vendue ou facilement accessible depuis celle-ci ?
  • Les qualités intrinsèques de l'immobilier : dans quel état est-il (neuf, récent, délabré) ? Les matériaux de construction sont-ils de qualité ? Bien sûr, nous nous intéresserons à la zone, au nombre de chambres, à la présence ou non d'un garage, d'un balcon, d'un jardin, d'un ascenseur. Quelle est l'orientation des fenêtres ? À quel étage se trouve la propriété ? Y a-t-il une belle vue ? Le bâtiment est-il connecté à la fibre optique ? Quelle est sa classe énergétique ? Y a-t-il des nuisances sonores, par exemple en raison de la proximité d'une route principale ou d'une ligne SNCF ? S'agit-il d'une propriété appartenant à un condominium ? Dans l'affirmative, il est important de prendre en compte les services auxiliaires (espaces communs, charges collectives, travaux à planifier, etc.).

Si votre maison est ancienne et/ou énergivore, n'hésitez pas à consulter notre article dédié : » Comment vendre une maison en mauvais état ? ».

En plus de ces éléments, le contexte immobilier a son rôle à jouer, y compris l'offre et la demande. Plus il y a d'acheteurs et plus les marchandises sont rares, plus les prix seront élevés.

Demandez une estimation immobilière à un professionnel pour connaître la valeur réelle de son bien

Le fait de faire appel à un professionnel est la solution la plus fiable et la plus efficace à connaître le prix de vente d'un bien immobilier. Parmi les professionnels sollicités, on trouve des experts immobiliers, des notaires et des agences immobilières.

Le recours à un expert immobilier : l'expert immobilier est un professionnel indépendant dont le travail consiste à estimer le prix des biens destinés à la vente. C'est un interlocuteur fiable et pertinent, surtout en cas de situation complexe. Il détermine le prix de votre propriété le plus précisément possible en s'appuyant sur des visites de terrain et sur une analyse de marché (étude de maisons ou appartements comparables vendus récemment). Il analyse tous les documents du dossier puis vous livre un rapport d'expert en valeur marchande, argumentée et impartiale. Le rapport d'expert soumis par les experts immobiliers a une valeur juridique, contrairement à l'avis de valeur émis par les agences immobilières.

Recours à un notaire  : Les estimations des notaires sont très fiables en raison de leur connaissance du marché. En fait, les notaires finalisent tous les biens immobiliers et donc savoir comment estimer avec précision la valeur marchande des biens vendus dans la zone géographique dans laquelle ils opèrent. Le notaire peut évaluer une propriété de deux manières différentes, la seconde étant la plus complète :

  • Il estime la valeur de votre propriété à partir de ses bases de données immobilières internes. Il s'agit donc d'informations purement indicatives qui peuvent conduire à la délivrance d'un avis de valeur.
  • Il peut également affiner l'estimation précédente en visitant votre propriété et en analysant son environnement. Il vous remet ensuite un rapport d'évaluation immobilière.

Le recours à une agence immobilière (devis immobiliers gratuits et sans engagement pour le propriétaire) : Grâce aux ventes immobilières qu'il réalise, l'agent immobilier connaît le marché local et est donc en mesure de fournir une estimation du prix d'un bien immobilier. Nous parlons d'opinions de valeur. Étant donné que les agences immobilières sont en concurrence, il est recommandé de croiser les estimations de plusieurs afin de garantir un certain degré d'objectivité. En effet, certaines agences évaluent parfois les prix des marchandises pour séduire les vendeurs et obtenir plus de mandats.

Utilisez des outils d'évaluation immobilière en ligne pour évaluer vous-même le prix de votre propriété

De nombreux sites qui peuvent être consultés gratuitement peuvent vous permettre d'avoir une idée plus ou moins précise du prix de votre propriété. En particulier, nous constatons :

Estimateurs en ligne  :

Les sites d'évaluation immobilière en ligne calculent le prix de votre propriété après avoir rempli un questionnaire détaillé à ce sujet. Parmi ces sites, on trouve par exemple Best Agents, Housing, PAP, Real Estate-Danger et Real Estate Life.

Le baromètre de l'immobilier pour les notaires en France Le baromètre immobilier des notaires de France permet d'accéder aux prix au m² des biens immobiliers vendus par département et commune au cours des derniers mois (les informations ne sont pas données en temps réel). Il peut donc permettent d'estimer avec précision la valeur de sa propriété.

PATRIM  :

Sur le site fiscal, le moteur de recherche PATRIM est un très bon outil puisqu'il permet, selon les critères sélectionnés, de trouver le prix de biens similaires vendus ainsi que de nombreux détails les concernant : adresse, date de vente, superficie, année de construction, nombre de chambres, présence ou non d'un parking, etc. notamment sur le site impots.gouv.fr.

O outil de visualisation des DVF (Land Value Requests) proposé par Etalab :

Ce site, lancé en 2019, donne un aperçu gratuit des transactions immobilières réalisées au cours des 5 dernières années. Nous y trouvons la date de chaque transaction, le prix de vente, une description du bien ainsi que son emplacement. Les données peuvent être visualisées via une carte ou téléchargées.

Sites d'annonces  :

Le fait de feuillonner les annonces récentes peut vous donner une idée claire du montant auquel des produits similaires sont vendus dans un cadre spécifique. portée. Attention cependant : les prix affichés ne sont pas les prix de vente définitifs : ce sont les prix de présentation, c'est-à-dire ceux que les vendeurs espèrent obtenir de la vente de leur propriété. Ils excluent la marge de négociation.

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